Ceny nehnuteľností na Slovensku dosahujú rekordné hodnoty, ale situácia na trhu naznačuje, že realitná bublina môže byť na pokraji prasknutia. Priemerná cena bytov v treťom kvartáli 2025 prekročila 2 800 eur za meter štvorcový, čo predstavuje historicky najvyššie úrovne. Podľa analýzy NBS sa objavujú prvé náznaky spomalenia, no riziká pre hospodárstvo a domácnosti zostávajú výrazné.
Rast globálnych dlhov a ekonomická neistota
Celosvetová situácia naznačuje, že nárast zadlženosti v kombinácii s ekonomickými otrasmi môže ohroziť stabilitu trhu. V USA dosiahol verejný dlh závratných 38 biliónov dolárov, kým objem hypoték sa zvýšil na 13 biliónov dolárov. Negatívnu dynamiku umocnilo prepúšťanie počas októbra 2025, kedy o prácu prišlo viac ako 150-tisíc ľudí, čo je najhorší výsledok za posledných 20 rokov.
Ešte vážnejšiu situáciu spôsobil bankrot významných spoločností First Brands a Tricorol, čo vyústilo do straty približne 10 miliárd dolárov. Prípadné možné domino efektu varovala aj banka JPMorgan, ktorá naznačila riziko šírenia podobných problémov do ďalších firiem.
Riziká na Slovensku: Spomalenie a zadlženie
Slovenská ekonomika čelí spomaleniu rastu a nárastu zadlženia medzi domácnosťami i štátom. Objem úverov na bývanie dosiahol 47 miliárd eur, čo je desaťnásobný nárast oproti roku 2008. Verejný dlh Slovenska do konca roka prekročí hranicu 84 miliárd eur, čím sa zvyšuje tlak na vládu, ktorá prijíma opatrenia na konsolidáciu verejných financií, no zároveň čelí recesii v Nemecku, hlavnom hospodárskom partnerovi krajiny.
Ekonomický rast v prvých dvoch štvrťrokoch 2025 prešiel výrazným spomalením (0,9 % v Q1 a 0,6 % v Q2), kým nezamestnanosť zaznamenala medzimesačný nárast na 5,98 % v septembri. Tieto faktory zasahujú do kúpyschopnosti obyvateľov a zvyšujú riziko destabilizácie realitného trhu.
Košický signál a dôsledky možného poklesu cien
Prvým jasným ukazovateľom zmeny trendu je vývoj v Košickom kraji. Ceny nehnuteľností tu počas leta klesli o 3,9 %, čo je prvý pokles po niekoľkých kvartáloch rastu. Podobný pokles o 0,4 % sa objavil aj v Banskobystrickom kraji. Naopak, západné Slovensko, najmä Bratislava a Trenčín, pokračuje v raste, aj keď tempo výrazne spomalilo.
Pokles cien by však mohol mať závažné dôsledky na ekonomiku. Domácnosti s vysokým zadlžením by mohli čeliť negatívnej vlastnej hodnote, kedy hodnota ich nehnuteľnosti klesne pod hodnotu hypotéky. Prepúšťanie v stavebníctve a zníženie investícií do nových projektov by výrazne ovplyvnili ďalšie sektory ekonomiky, ako je výroba stavebných materiálov alebo architektúra. Pád cien nehnuteľností by zasadil tvrdú ranu aj bankám, ktoré by museli vytvárať vyššie rezervy na zlé úvery a pravdepodobne by obmedzili poskytovanie nových úverov.
Okrem poklesu investícií by hrozilo aj dramatické zníženie spotreby v celom hospodárstve, keďže nehnuteľnosti predstavujú kľúčový majetok väčšiny Slovákov. Tento pokles majetkovej hodnoty by spôsoboval pocit chudoby, nútiac domácnosti k obmedzeniu výdavkov na veľké nákupy, ako sú automobily či elektronika. V konečnom dôsledku by to znamenalo prehĺbenie recesie a dlhodobé negatívne dôsledky pre celé hospodárstvo.
